Điều kiện nào để bất động sản phục hồi trong vòng 3 - 5 năm tới

   Chuyên mục: Văn bản - Thủ tục
Thành viên


Giá bán nhà ở xã hội KĐT Đặng Xá II (Gia Lâm - Hà Nội) khoảng 9 triệu đồng/m2 thấp hơn giá nhà ở thương mại từ 3 - 4 triệu đồng/m2.


Triển vọng phục hồi của thị trường BĐS vẫn đang là câu hỏi khó đưa ra dự đoán khi Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách gỡ khó cho thị trường này. Tuy nhiên, điều kiện cần và đủ vẫn đang là vấn đề được các nhà quản lý, các chuyên gia tranh cãi và đưa thêm các đề xuất mới.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định phải giải quyết tài sản phát mãi để phục hồi thị trường. Theo ông Võ, hiện giá BĐS cao hơn gấp 25 lần so với thu nhập bình quân của người dân. Với tất cả các chính sách, cơ chế mà Chính phủ đang làm, định hướng thị trường có 2 việc: Thứ nhất, phải giải quyết đám nợ tồn đọng, không thể phục hồi thị trường nếu nợ xấu không được giải quyết. Thứ hai, phải tăng cung cho thị trường nhà giá thấp.

Đồng quan điểm, ông Chris Brown -Tổng giám đốc công ty Cushman & Wakefield (Vietnam) cho biết tài sản phát mãi có thể phải bán thấp hơn giá trị thực từ 30 - 40%. Để đưa ra nhận định này, ông Chris Brown phân tích: Việt Nam đưa ra con số nợ xấu của là 6% nhưng các tổ chức khác của thế giới nói là 10%. Nếu chỉ dựa vào con số trong sổ sách, giá trị gốc thì rất khó để công ty mua bán nợ VMC giải quyết tài sản phát mãi bởi con số trong sổ sách giả tạo, dẫn đến định giá không chuyên nghiệp. Vì thế, tài sản phát mãi rất có thể phải bán thấp hơn giá trị sổ sách từ 30 - 40%. Nếu số tài sản này không được bán trong vòng 4 - 5 năm tới thì thì trường sẽ rất khó khăn, quá trình phục hồi sẽ chậm và kéo dài hơn. So với các nước trong khu vực khi nợ xấu vào hoàn cảnh tương tự, chẳng hạn Thái Lan đã bán nợ xấu 1 USD với giá 25 cent vào năm 2007. Thị trường Thái Lan đã nhanh chóng được phục hồi. Điều đáng nói là 45% nợ xấu của Thái Lan thời điểm đó nằm ở BĐS. Vì thế, Việt Nam phải chuyển nợ xấu dựa trên giá trị thị trường mà không phải là giá trị gốc. Như vậy, cần phải có tiêu chí xác định thế nào là nợ xấu. Giá thành các gói nợ xấu và bán các gói này. Hiện, giá BĐS vẫn chưa chạm đáy nên cần phải xác định lại.

Từ kinh nghiệm “hồi sinh” dự án, ông Trần Lê Khánh - Chủ tịch Công ty Kiến Á cho rằng quan trọng nhất là tái cấu trúc vốn. Theo ông Khánh thì DN phải tự tìm giải pháp tốt nhất cho mình bởi cùng chung một cơ chế, một giải pháp giống nhau, tại sao DN này có thể vượt qua, DN khác thì nằm lại. Vì thế, DN sẽ không thể cứ ngồi chờ cơ chế. Ông Khánh nêu ví dụ: Chẳng hạn DA Imperria An Phú trong tháng 5/3013 đã bán được 40 căn, hiện Công ty đang định tăng giá thêm một chút nữa vì trên cơ sở khảo sát nguyện vọng của 300 khách hàng đã mua thì yêu cầu của họ là kéo dài tiến độ thanh toán, giảm giá thêm một chút… Như vậy, vấn đề của khách hàng nằm ở thời gian thanh toán.

Nhìn lại cả quá trình thực hiện dự án trong 10 năm qua thì Imperria đã một lần đổi chủ vào năm 2009, sau đó năm 2011 lại rơi vào thời kỳ BĐS suy thoái. Đứng trước khó khăn: Khách hàng đòi giao nhà đúng tiến độ, nhà thầu chính không có tiền trả cho các thầu phụ dẫn đến thi công chậm, ngân hàng đòi phát mại. Giải pháp tài chính “bơm” vào dự án 600 tỷ trong vòng 1 năm. Từ đây, nhà thầu cam kết xây dựng đúng tiến độ, ngân hàng hạ lãi suất xuống một ít, khách hàng yên tâm là chất lượng đúng như cam kết ban đầu. Phương án cho người mua là nộp 30% được nhận nhà ở ngay và 70% trả chậm trong vòng 2 năm, bên cạnh đó khách hàng nộp đủ tiền nhận ngay sổ đỏ. Như vậy, chỉ cần số lượng mồi 500 tỷ thì hiện số tiền thu về đã là 800 tỷ. Tuy nhiên, không phải dự án nào ngân hàng cũng chấp nhận bơm vốn để cứu dự án giống như Imperria An Phú.

Bất chấp nhiều tranh luận xung quanh gói tín dụng 30 ngàn tỷ thì nhiều dự án nhà ở xã hội đã được khởi công trên cả nước với giá bán tương đối cạnh tranh cũng được kỳ vọng là “đòn bẩy” giúp thị trường BĐS tự điều chỉnh. Chẳng hạn như như tại KĐT Đặng Xá II (Gia Lâm - Hà Nội), giá bán nhà ở xã hội khoảng 9 triệu đồng/m2 thấp hơn giá nhà ở thương mại từ 3 - 4 triệu đồng/m2, trong khi cả hai đều được hưởng hạ tầng như nhau.